Tips voor Huis en Hypotheek

Veel mensen zijn vergeten dat in Nederland tussen 1980-1984 de hypotheekrente 12-13% heeft bedragen. Ondergetekende is destijds gestart met 12%. In de VS lag de rente toen zelfs ruim boven de 20%. Factor 2,5 - 3 dus van de huidige gemiddelde hypotheekrente. Beseft u wat dat betekent voor uw eigen situatie mocht dit scenario zich herhalen?

Vergeleken met de huidige rentestand betekent dat maandelijkse woonlasten, die circa 2,5 maal de huidige gaan bedragen.

In het algemeen gaat de rente omhoog als de risico's voor de bank steeds groter worden. In Italië is de basisrente in korte tijd gestegen naar een dikke 6% tegen in Nederland 1,5% als basisrente. De huidige economische situatie, maar ook in de rest van de wereld, is daarnaast op dit moment niet om over naar huis te schrijven. 

De kunst is dus te voorkomen, dat je ooit in financiële moeilijkheden komt. Dat begint met het aflossen van schulden en rekening houden met een mogelijke rentestijging. Degene die ooit de (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek heeft geintroduceerd zou eigenlijk nog door heel hypotheekhoudend Nederland ter verantwoording moeten worden geroepen of misschien zelfs collectief moeten worden aangeklaagd. U hebt vanwege de extra financiële ruimte in de maandlasten alleen maar onnodig meer betaald voor uw huis. Ter herinnering de woorden van vele huizenkopers "Anders is Pietje mij voor." en uw adviseur destijds "Ja hoor, meneer Jansen. Er zit nog voldoende rek in." En dus bood u meer dan u van plan was.
Hiermee hebben we ons zelf opgezadeld met een (onnodige) hogere hypotheekschuld. De prijzen werden met het aflossingsvrije gedeelte er alleen maar door opgejaagd en dus ook uw hypotheekschuld. De grote winnaar: de bank.

Het motto moet dus zijn: aflossen die schuld in de dertig jaar die er voor staat of behoort te staan.
Tip 1: Mijn advies is directe aflossing dus bij voorkeur in contanten. Natuurlijk kunt u er voor gaan sparen, maar vroeg of laat kunt u er misschien toch niet van af blijven en het geld voor andere doeleinden gebruiken. Absoluut niet sparen via één of ander verzekeringsproduct, maar dat is inmiddels genoegzaam bekend mag ik veronderstellen. De langzaam maar zeker naar beneden lopende hypotheekschuld en dus ook de maandlasten zal u verder bij directe aflossing nog eens de nodige gemoedsrust geven.Bedenk wel, dat het spaargeld bedoeld voor toekomstige nieuwe auto, onderhoud of ander doel niet voor de aflossing wordt gebruikt.

In paniek raken bij een stijgende rente is ook weer niet direct nodig. Ten alle tijde zult u toch ergens moeten wonen. Zolang uw hypotheeklasten nog betaalbaar zijn en zolang deze om en nabij de gemiddelde huurlasten van een woning zijn, zit u nog veilig.

De gemiddelde huurprijs van een woning is in Nederland iets tussen de € 700 en € 750. Bij ons in Noord-Nederland een kleine € 200 lager. Woonlasten hebt u in principe altijd, zowel bij huur als koop. En al heb je de hypotheek als koper afgelost dan word je toch nog vroeg of laat geconfronteerd met groot onderhoud van je woning. Hou hier rekening mee.

Tip 2: Te adviseren is om jaarlijks voor "groot toekomstig onderhoud" als richtlijn 1-3 % van de WOZ-waarde te reserveren. Dus bij een woning van € 250.000 jaarlijks € 2.500 - € 7.000 naar de spaarrekening. Geen kleinigheid dus. Veel mensen houden hier onvoldoende rekening mee of zijn er financieel moeilijk toe in staat. Ben je een beetje een handig iemand dan kun je de bedragen wat lager inschatten.

Tip 3 voor de koper: koop pas een huis als er minstens 20% van de aankoopprijs op uw spaarrekening en uw eventuele partner staat. Dus geen aankoopkosten (circa 5-6% op dit moment) meefinancieren en het restant gebruiken voor inrichting en als reserve. Dat betekent als de meerderheid van de potentiële kopers zich hier aan zou houden, dat de prijzen ook nog eens gaan dalen naar een meer realistisch niveau. Ik bedoel richting kostprijsniveau. Waarom zou u immers anderhalf tot twee keer soms drie keer zo veel betalen als de bouwer?

Tip 4: Claim als potentiële koper bij de bank vooraf de mogelijkheid tot boetevrije aflossing.

Tip 5: Neem een hypotheek waarvan u de lasten fatsoenlijk na kunt rekenen. Aan een toeters-en-bellen-hypotheek betaalt u meestal te veel extra's en die hebt u eigenlijk nodig om de (kinder-)mondjes te vullen. Vraag gewoon om de ouderwetse lineaire hypotheek (maandelijks dalende lasten) of de annuiteiten-hypotheek (hele looptijd gelijke lasten).

Tip 6:

Besef dat de gemiddelde bouwkosten van een koopwoning (exclusief grond) circa € 133.000 bedragen en dat grond gemiddeld circa 40% van de totale woningprijs uitmaakt in Nederland. De grondprijs is in Noord-Nederland een stuk lager dan in de rest van Nederland en dat betekent voor een nieuwe woning in onze omgeving een dikke € 200.000.

Een realistische prijs op basis van dit gegeven voor een luxe nieuwbouwwoning ligt dus in onze omgeving op slechts € 300.000 - € 350.000. Gooi er nog wat extra's tegenaan, maar dan heb je het met ruim € 400.000 wel gehad. Waarom zijn we de afgelopen jaren zo gek geweest om prijzen te betalen voor oudere woningen die soms op een veel hoger niveau liggen. De ligging, kavelgrootte, inrichting, tuin en de inspanning van de particuliere bouwer mag misschien nog iets extra's kosten, maar verder betaalt u voornamelijk voor een luchtkasteel.

Tip 7: 

Bedenk dat na uw pensioendatum de belastingteruggave voor uw hypotheekrente een stuk lager is. Bij een lager inkomen dus ook nog eens hogere woonlasten. Nogmaals een dringende reden om uw hypotheekschuld versneld naar beneden te schroeven.

Tip 8: Laat u niet direct bij aankoop extra verzekeringen op gebied van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, beleggen, lijfrente of kapitaal aanpraten. Schrap ze gewoon of koppel ze in elk geval los van de hypotheek. Denk er later eens rustig over na!

Een actueel voorbeeld. Een kennis had zich een levensverzekering met gegarandeerd eindkapitaal laten aanpraten. Het verzekerde bedrag was nagenoeg gelijk, zelfs iets minder dan de inleg!! Voor wie het rendement was, mag u raden. Vraag altijd naar uw totale inleg en het verwachte, minimale eindkapitaal en stel simpele vragen over het verschil aan de verkoper. B.v. "Wat is effectieve gemiddelde rendement?" en laat dit zwart op wit zetten i.v.m. eventuele geschillen.

Waarom schrijf ik dit? Ik ben van mening, dat vele huizen nog steeds te hoog worden gewaardeerd. Onze kinderen zijn vrijwel niet meer in staat in de huidige markt een huis te kopen of slechts met een riskante (stijgende rente en je hebt een probleem) en vaak te hoge financiering. Hun toekomst acht ik belangrijker als het mogelijke, voor vele mensen vaak papieren, waardeverlies / minder winst t.o.v. de aankoopprijs.