Luchtkastelen - Huizenprijzen moeten verder zakken

De gemiddelde bouwkosten van een woning zijn € 142.000 (excl.grond) zoals blijkt uit CBS-cijfers. Waarom zou je dan zo gek zijn om naast deze kosten, bijkomende grondkosten, aanleg badkamer, keuken en tuin veel meer voor een bestaande woning te betalen?

Grond en fundering


Grond is een voorname bijkomende factor. In Amsterdam € 3600 per m2 in Oost-Groningen kunt u soms voor € 18 per m2 terecht. Factor 200 dus!! Gemiddeld in Nederland inmiddels echter € 250 per m2 en meer dan twee keer zo duur als pakweg 10 jaar geleden. Het is vooral een melkkoe voor de gemeente en vele anderen geweest de afgelopen jaren.

De oorzaak van deze ongekende prijsstijging voor de koper is door de gemeenten te duur aangekochte grond van de boer of projectontwikkelaar en proberen om onrendabele verliezen op eerdere grondtransacties goed te maken. In de jaren negentig konden we nog voor € 30.000 een alleraardigst stukje grond kopen en nu mag u  in Ten Boer voor € 110.000 in het centrum een kavel van 650m2 kopen. Voor nog wat extra's mag u op Dijkshorn een nog grotere kavel afnemen. Fundering is in onze klei ook een niet te onderschatten kostenpost.

Kan u ook dit nog financieel opbrengen dan begint het bouwen pas. Ondanks alles kunt u met €300.000 - €350.000 ogenschijnlijk een aardige nieuwe woning neerzetten.

Vraagprijzen

Toch ligt menige vraagprijs van al bestaande, vaak oudere, woningen nog steeds ver boven de stichtingskosten van de woning. Vaak dus ook nog eens een woning die al weer wat jaartjes oud is en mogelijk een grote post onderhoud of noodzakelijke verbouwing op termijn in het verschiet heeft.
Menig verkoper / makelaar heeft onvoldoende oog voor de oorspronkelijke bouwkosten en borduurt vrolijk verder op de "tulpenrage" van de afgelopen jaren.

Einde aflossingsvrije hypotheek


Gemiddeld is de afgelopen twintig jaar een hypotheek verstrekt met een groot aflossingsvrij bedrag. Vaak meer dan € 100.000. Dat is straks ten einde. Wat betekent dat voor de toekomst? De koper moet nu dit bedrag maandelijks netto aflossen, ruwweg € 300 extra per maand op zijn overige rente- en aflossingskosten. Aangezien er vaak ook nog wat kindermondjes gevuld moeten worden is de financiële rek voor hem er volledig uit met deze extra lasten. De verkoper is dus aan zet.

Vraagprijs 10-20% omlaag

5,5% lager als 12 maand geleden.

De maximum-financiering is door regering en bank al aan banden gelegd. Dat betekent, dat om een verkooptransactie tot stand te brengen vooral de duurdere woningen van meer dan € 250.000 verder in prijs moeten gaan dalen. Terwijl de ING nog rept van 2-3% lijken mij percentages van 10-20% eerder aan bod te komen, zeker vanaf 1 januari 2013.  Wie kan en wil immers maandelijks in deze onzekere economische tijd zo even € 300 extra ophoesten? De meesten niet, dus...

De IMF noemt in een artikel nog "30% lucht in de Nederlandse huizenmarkt", maar de daling zal m.i. rekentechnisch stoppen als de (oorspronkelijke) bouwkosten er van in zicht komen en de maandlasten in de buurt van de gemiddelde huur komen. Gewoon gezond verstand gebruiken.